山形賃貸リフォーム【賃貸物件に新ルール】現状回復しなくていいんです！！

（出典：photo-ac）

山形賃貸リフォーム【賃貸物件に新ルール】退去時現状回復しなくてよくなりました！！

これからは、賃貸の住宅を自分の好きなようにリフォームできたりDIYも可能になる事をご知ってましたか？

ほとんどの人は、暮らしている賃貸物件を自分の好きなようにリフォームしている方は少ないですよね。

もし、家主の同意が得られたとしても、退去する時には原状回復という入居時の状態に借主の負担で戻さなくてはなりません。

しかし、賃貸の物件でもリフォームやDIYは可能であり、原状回復しなくても退去できると言うのです。

一体どういうことなのでしょうか？

制度変更の理由は”空き家”

賃貸の物件をリフォームできるという説明をする前に、この制度変更のそもそもの発端である「空き家の問題」について説明します。

空き家の事については、近頃、いろいろなメディアで取り上げられるようになりました。

少子高齢化や都市部への人口の集中などの影響により、地方を中心に空き家はどんどん増加し続けています。

平成25年度の総務省の調べによると、国内の空き家件数は約820万戸です。

そのうちの3分の1以上が賃貸の物件の空き家と言われています。

統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約

平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約
-中略-
総住宅数は6063万戸と，５年前に比べ，305万戸（5.3％）増加
空き家数は820万戸と，５年前に比べ，63万戸（8.3％）増加

新築の建物やマンションはどんどん建築されていますが、その一方で、古い賃貸の物件は空き家となってそのまま放置されていくというねじれ現象が進行しているわけです。

まだまだ、これからも空き家はどんどん増加し続けると言われており、地域に深刻な問題が生じ始めています。

空き家が地域にもたらす問題点

治安の悪化の問題
衛生面の悪化の問題
防災時のリスクの問題
環境の悪化の問題
景観の悪化の問題

などがあります。

これらの空き家の中には、十分に暮らせるような賃貸の物件も沢山存在します。

しかし、建物や設備の老朽化などにより、借主が現れないというミスマッチが継続している状況なんですね。

中古の住宅でもリフォームすれば綺麗な部屋に早変わり

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最近、中古のマンションや中古の住宅を購入して自分の好きなように業者に依頼してリフォームしたり、DIYする方が増加しています。

中古の住宅の人気の理由は料金が安価であることもありますが、リフォームにより金額を抑えて自分の希望通りに新品同様の住まいに変わらせる事ができるからです。

これは空き家も同様で、しっかりとリフォーム、DIYすれば快適に生活できる住まいになりますよね。

しかし、住まいの改装・改修というのは自分で購入した物件だから可能な事です。

賃貸の住宅に暮らしている方のほとんどは、色々とアレンジしたくても家主との交渉や退去時の原状の回復費用の事を考えたら、やりたくてもできないというのが実情だと思います。

国土交通省が新しい賃貸流通のガイドラインを策定

空き家の問題や賃貸市場の活性化のことについては、有識者の間で色々な議論がされていましたが、それを取りまとめるかたちで2014年3月に国土交通省が新しいガイドラインを公表しました。

賃貸も自分好みにリフォームOKに – ライブドアニュース

貸主が修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、借主が自費で修繕や模様替え等ができることとし、当該箇所について退去時の原状回復義務を免除するというものです。所有者（貸主）としては、現状そのままの状態で貸すことができ、また、借主が自費でリフォームを行うことから長期間居住を希望することが期待できるというメリットがあります。

このガイドラインには、賃貸の物件でも住まいを自由にリフォームできるということが書かれています。

つまり、借主負担DIY型というタイプであれば、家主の同意を得れば自由にリフォームができて、しかも、退去する時に原状の回復の必要も無いという事なのです。

今までの、賃貸のルールには無かった画期的な取組みと言えますね。

どのような事が生じるの？

（出典：photo-ac）

賃貸の物件も自由にリフォームできるようになれば、新しい需要が生じるのは間違いありませんね。

これまで見向きもされなかった、古い建物やマンションの一室がリフォームやDIYが可能になることで、その人の生活スタイルに遭った住まいに生まれ変わります。

個性的な住宅や部屋が増加することでしょう。

借りる側のメリットも多く、安価な家賃の物件を自分好みにして暮らすことができますし、自分でリフォームした人は、賃貸というよりもマイホームに近い感覚になります。

結果的にその賃貸の物件に長く住み続ける可能性が高くなります。

家主としても、長く暮らしてもらえば継続的に家賃収入が得られますよね。

さらに、入居前のメンテナンス料金なども掛けなくても大丈夫になります。

いわゆる、場所貸しとして管理も容易になります。

賃貸の物件を自由にリフォームできるメリット

空き家の減少
賃貸市場の活性化
地域の活性化（定住促進、Uターン）
賃料が安価な物件に暮らせる
ライフスタイルに合わせた住環境が実現
家主は安定的な家賃の収入が得られる
家主は新たな借主のための設備投資が不要

空き家も減少して、地域も活性化すれば、借主、家主、自治体の三者の満足が得られるという、まさに、三方一両得のシステムになるわけですね。

「借主負担DIY型」という新しい賃貸契約のポイント

これまでの賃貸のルールでは、賃貸の物件をリフォームする際には、家主の許可を得てリフォームを施工し、退去する時にはもとの状態に戻すという原状回復の義務がありました。

それが、ガイドラインの改正で大きく見直される訳ですが、どのようなルール変更となるのでしょうか？
具体的に整理すると以下のようになります。

これまでの賃貸の物件のルール

家主の同意なしに賃貸物件のリフォーム、DIYはできない
退去する時には原状回復を借主の負担でおこなう
入居前の修繕や設備の更新は家主が負担
入居後の修繕などは家主が負担

賃貸の物件の場合、借主の立場は弱く、家主から借りた住まいは綺麗に使用して、綺麗な状態にして戻すというのが原則となっています。

退去時に入居前の状態になっていなければ敷金の中から多額の原状回復金額を取られる事になります。

新たな賃貸物件のルール

家主とDIYを施す交渉が可能
同意後は自由にDIYが可能
原状回復義務の免除を確認
退去時にも原状回復の必要なし
家主は現状のまま貸すことが可能

国土交通省の賃貸借ガイドラインによると、上記のように書かれています。

前もって家主にリフォームやDIYの報告をおこなえば、借主負担で自由に実施することができ、退去する時には原状回復の必要がありません。

借主の権利が認められるた形となりますね。

「借主負担DIY型」の注意点

借主がリフォーム金額を支払うから、すべて何でも自由におこなっていいという訳ではありません。

DIYを行う時には、家主に前もって確認の上進めなくてはなりません。

これは、従来と変わりませんね。

但し、同意を得たらDIY自体は自由にできますし、老朽化している部分や設備を新しくする金額を借主が負担することを条件に、家主と家賃の交渉なども柔軟におこなえるようになります。

また、原状の回復は基本は必要ないですが、実施場所によっては免除されない場合が出てくる事も考えられます。

この辺りは前もってに家主と相談の上、進めていかなくてはならない所です。

賃貸借ガイドライン対応事項表国土交通省

DIYを実施可能な箇所の確定（壁、床、棚、収納、トイレ、台所、風呂等）
施工方法、次期、必要な近隣対応
実施箇所について原状回復義務の免除
実施後の確認方法
実施箇所、入居時期、契約期間等を勘案した家賃設定

どの範囲までリフォームしてよいの？

（出典：photo-ac）

賃貸の物件のリフォーム（リノベーション）の範囲についてですが、現状では特に決まったルールは設定されていません。

これから国土交通省の中で多少の条件変更などは定められるかもしれませんが、基本的には自由なリフォームを許可しています。

今後、大手の不動産業者の動きで色々な条件の設定や業界の基準というものが出てくる可能性はあります。

しかし、不動産業者や家主の利害によって、このような画期的なガイドラインが変更されるようでは本末転倒ですね。

まとめ

賃貸の物件を自由にリフォームできるとは、賃貸暮らしの方にとっては画期的なルール制度の変更ですね。

しかし、一般にはあまりよく知られてませんし、不動産業者や家主にも広く周知されている訳ではありません。

現段階では、勝手に賃貸の物件をリフォームすれば、不動産屋、家主から難癖を付けられて退去する時に多額の金額を請求されないとも限りません。

現状暮らしている物件に関しては、家主と交わした賃貸契約書が有効になるのは言うまでもありません。

契約書には、従来通りの原状回復に関する記載がされていると思います。

もし、今すぐにでもリフォームを検討したい方は、賃貸契約書を確認するとともに、前もって不動産屋に確認の上進めた方が間違いありません。

この新しいガイドラインに関して、家主や不動産業者に説明をおこなえばリフォームやDIYを認めてくれる可能性はあります。

一度、確認してみても良いかもしれません。

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